自中央提出“實(shí)施城市更新行動”以來，全國各地紛紛出臺相關(guān)政策。2021年6月18日，重慶發(fā)布《重慶市城市更新管理辦法》，政策層級為近期發(fā)布城市中最高。《辦法》主要圍繞工作機(jī)制、規(guī)劃計劃、項(xiàng)目實(shí)施、資金籌措、政策支持等方面，全面支持重慶開展城市更新。

《辦法》對于重慶的城市更新有哪些關(guān)鍵內(nèi)容？對行業(yè)發(fā)展有何指導(dǎo)意義？博睿智庫對此進(jìn)行了解讀。

 

1.助推重慶城市整體提升

《辦法》是重慶市為落實(shí)國家城市更新行動決策部署，強(qiáng)化改革的先導(dǎo)和突破作用，推動城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善和品質(zhì)提升，加快實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略，建設(shè)“近悅遠(yuǎn)來”美好城市，建立健全與城市存量提質(zhì)改造相適應(yīng)的體制機(jī)制和政策體系，助力建成高質(zhì)量發(fā)展高品質(zhì)生活新范例，結(jié)合重慶實(shí)際制定的辦法，對重慶城市環(huán)境提升有重大影響。

 

2.政策層級與可操作性引領(lǐng)重慶城市更新發(fā)展新臺階

整體來看，《辦法》政策層級高、力度大、可操作性強(qiáng)，可謂重慶城市更新發(fā)展的重要分水嶺。

一是以政府行政規(guī)章級別的政策確保后期相關(guān)事項(xiàng)有效落地，包括管理機(jī)構(gòu)的組建，相關(guān)規(guī)劃計劃的制定等；

二是供地政策解決了企業(yè)參與更新的盈利困境，特別是“協(xié)議出讓或帶條件入市”的政策規(guī)定有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)一二級聯(lián)動，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)城市綜合開發(fā)運(yùn)營，價值鏈條的拉長將極大提高社會資本參與城市更新的積極性和可持續(xù)性；

三是充分吸取了城市更新優(yōu)秀地區(qū)的典型做法，同時也充分結(jié)合重慶自有特征，在管理模式和實(shí)施路徑上有較多創(chuàng)新。

 

3.強(qiáng)調(diào)城市更新在政府引導(dǎo)下的市場運(yùn)作力度

《辦法》強(qiáng)調(diào)重慶的城市更新將遵循“政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作”的原則。整體來看，后續(xù)重慶城市更新的市場化引導(dǎo)力度較大，企業(yè)參與的機(jī)會更多。特定城市在不同時期為了應(yīng)對城市更新面臨的問題會調(diào)整政府的管控力度，但對“市場運(yùn)作”的強(qiáng)調(diào)是各個城市的共識。《辦法》也強(qiáng)調(diào)“城市更新項(xiàng)目可由政府、物業(yè)權(quán)利人作為實(shí)施主體，或由政府、物業(yè)權(quán)利人通過直接委托、公開招標(biāo)等方式引入的相關(guān)主體作為實(shí)施主體。”

 

4.主城范圍城市更新為企業(yè)提供大量參與機(jī)會

《辦法》適用于重慶主城都市區(qū)范圍內(nèi)的城市更新，將對主城區(qū)的城市空間形態(tài)和功能進(jìn)一步整治提升，符合城市發(fā)展的定位和規(guī)劃。具體而言，未來重慶主城區(qū)城市更新的內(nèi)容將主要包括：完善生活功能、補(bǔ)齊公共設(shè)施短板，完善產(chǎn)業(yè)功能、打造就業(yè)創(chuàng)新載體，完善生態(tài)功能、保護(hù)修復(fù)綠地綠廊綠道，完善人文功能、積淀文化元素魅力，完善安全功能、增強(qiáng)防災(zāi)減災(zāi)能力。從類別上看，既涉及居住類的業(yè)態(tài)，也涉及非居住類的業(yè)態(tài)，為企業(yè)提供了大量可參與空間。

 

5.政策層級高且落地性強(qiáng)

《辦法》由重慶市政府直接發(fā)布，不僅政策層級高，而且表明重慶對城市更新工作極為重視。

《辦法》也對城市更新工作機(jī)制做出明確規(guī)定以確保落地：由重慶市政府成立市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)全市城市更新工作，有效處理后期多部門協(xié)同問題，確保項(xiàng)目順利推進(jìn)；市住房城鄉(xiāng)建委負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督，各區(qū)政府（管委會）成立城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)編制相關(guān)規(guī)劃計劃，統(tǒng)籌推進(jìn)本轄區(qū)城市更新工作。

《辦法》還提到要建立健全城市更新數(shù)據(jù)庫、設(shè)立城市更新專家委員會、編制市級城市更新專項(xiàng)規(guī)劃、擬定轄區(qū)城市更新年度計劃，構(gòu)建完善的城市更新治理體系，對社會資本形成投資導(dǎo)航和穩(wěn)定的預(yù)期，落地性較強(qiáng)。

 

6.形成城市體檢聯(lián)動城市更新的模式

《辦法》中提到“各區(qū)政府（管委會）建立城市更新基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查制度，收集轄區(qū)建成區(qū)范圍內(nèi)的土地、房屋、人口、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、文化遺產(chǎn)、公建配套、市政設(shè)施及城市綠地等現(xiàn)狀基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，開展公眾意愿調(diào)查，結(jié)合城市體檢評估成果，逐步建立健全城市更新數(shù)據(jù)庫。”

2020年6月16日，住建部發(fā)布《關(guān)于支持開展2020年城市體檢工作的函》，選取天津、上海、廣州、武漢等36個城市為試點(diǎn)城市，開展城市體檢工作。重慶入選樣本城市，并在國家50項(xiàng)通用指標(biāo)基礎(chǔ)上，構(gòu)建了“基本指標(biāo)+特色指標(biāo)+補(bǔ)充指標(biāo)”共計93項(xiàng)的自體檢指標(biāo)體系，并針對城市體檢查出的問題與短板，提出了48項(xiàng)城市治理項(xiàng)目建議，打造出以“城市體檢”發(fā)現(xiàn)問題、以“城市更新”治理問題的模式。

 

7.多元化資金渠道打破城市更新融資難瓶頸

《辦法》提出了五大渠道籌集城市更新資金：各級財政安排的城市更新資金、金融機(jī)構(gòu)融資資金、參與城市更新的市場主體投入的資金、土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人自籌資金、其他符合規(guī)定的資金。《辦法》還指出，“市、區(qū)政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對城市更新的財政投入，加大政府專項(xiàng)債券對城市更新的支持；鼓勵積極利用國家政策性金融和市場金融對城市更新的支持政策籌集資金，探索信貸金融新產(chǎn)品；積極引入各類社會資本，探索設(shè)立城市更新專項(xiàng)基金；合理引導(dǎo)居民出資參與更新改造。”

2021年4月29日，國開行重慶分行向重慶市首個城市更新項(xiàng)目——九龍坡區(qū)民主村片區(qū)城市更新項(xiàng)目發(fā)放貸款17.5億元，意味著政策性貸款將在“十四五”期間為城市更新繼續(xù)提供重要的資金來源。

城市更新項(xiàng)目，除了開發(fā)資金外，拆遷補(bǔ)償與安置等資金是主要資金支出。《辦法》鼓勵綜合使用資金，豐富資金籌集渠道，將有助于緩解政府的資金壓力，打破城市更新融資難的瓶頸，吸引更多社會資本的參與，多方保障城市更新項(xiàng)目的順利推進(jìn)。

 

8.政策保障提高社會資本參與積極性

《辦法》在城市更新的土地管理、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、開發(fā)改造、財稅支持等方面均提供了較大力度的政策支持，多方位保障城市更新工作順利推進(jìn)。

可見，《辦法》在涉及土地出讓的政策規(guī)定（協(xié)議出讓或帶條件入市）、一定條件下的建筑面積支持、跨項(xiàng)目統(tǒng)籌、按規(guī)定享受相關(guān)財稅扶持政策、優(yōu)秀項(xiàng)目評價等方面均力度較大，特別是“協(xié)議出讓或帶條件入市”的政策規(guī)定將極大提高社會資本參與城市更新的積極性。